‘Conceptueel bouwen vraagt om een andere positie in de keten’

Voor wie conceptueel bouwen vooral associeert met rijtjes gelijke woningen uit een fabriek, heeft Walbeek een eenvoudige omschrijving: “Gestandaardiseerd, maar niet standaard.” De kern is volgens hem een herhaalbaar en schaalbaar woningproduct, ontwikkeld voor een duidelijke marktvraag.

“Voor ons is het een herhaalbaar, schaalbaar product”, zegt Walbeek. “Een conceptaanbieder ontwikkelt woningen voor een vooraf bepaalde marktvraag of doelgroep.” Dat is een andere volgorde dan bij traditionele bouw. Daar begint een ontwikkelaar vaak met een locatie, een architect, adviseurs, tekeningen en een bestek. Pas daarna wordt een bouwer geselecteerd. Bij een woningconcept is het product al grotendeels ontwikkeld. De opdrachtgever zoekt vervolgens het concept dat past bij de doelgroep, locatie en prestatie-eisen.

De vergelijking met de auto-industrie maakt het verschil duidelijk. Volkswagen ontwikkelt een model voor een bepaalde markt; de koper kiest kleur, bekleding en opties, maar bepaalt niet alsnog het remsysteem. Zo werkt het ook met woningconcepten. “Woningconcepten hebben 10.000 configuratiemogelijkheden, maar niet 10.001”, zegt Walbeek. “Op locatie moet je altijd kijken naar parkeren, groen, logistiek en stedenbouw.” Die locatiespecifieke ruimte blijft bestaan, binnen de grenzen van het concept.

Meer dan een fabriek

Conceptueel bouwen is breder dan industrieel, modulair of fabrieksmatig bouwen. Een woning kan volledig uit een fabriek komen, maar een zorgvuldig uitgewerkt en herhaalbaar proces en een vooraf ontwikkeld, herhaalbaar en configureerbaar product op de bouwplaats vallen ook onder de definitie. Walbeek noemt daarnaast de virtual factory: een digitaal georganiseerd productieproces waarin partners hun capaciteit op elkaar afstemmen. “Als je het volledig op de bouwplaats organiseert, maar je hebt een gestandaardiseerd proces dat je hier herhaalt en daar weer kunt verkopen, dan valt het ook onder conceptueel bouwen.” De versnelling zit dus niet uitsluitend in prefab. Zij zit in een product dat al grotendeels is geëngineerd en in een proces dat zich kan herhalen.

Dat heeft directe gevolgen voor de afbouw. In de traditionele nieuwbouw is ieder project in zekere zin een one-off. Er wordt opnieuw gemeten, gecalculeerd en getenderd. Bij een woningconcept zijn maatvoering, aantallen, installaties en afwerkingsniveaus eerder bekend. “We verplaatsen een deel van het werk van de bouwplaats naar de hal”, zegt Walbeek. “Daar kan ook weer een deel gerobotiseerd zijn.” Hij noemt bijvoorbeeld spuitrobots en andere vormen van automatisering. Ook materiaalkeuzes kunnen veranderen. In houtbouwconcepten blijven platen soms zichtbaar, waardoor bepaalde afbouwwerkzaamheden vervallen of een andere invulling krijgen. Dit betekent niet dat de afbouw verdwijnt. De toegevoegde waarde verschuift.

Van laatste schakel naar ketenpartner

Voor Walbeek ligt daar juist een kans. In de traditionele keten komt de afbouwer vaak laat aan tafel, als ontwerpkeuzes al zijn gemaakt en knelpunten uit eerdere bouwfasen zichtbaar worden. In een conceptuele samenwerking kan een afbouwbedrijf eerder invloed uitoefenen op detaillering, materiaal en werkvolgorde. “Dan ben je integraal aan het ontwerpen en kun je veel meer van jouw kennis en kunde toevoegen aan het beter maken van dat product”, zegt hij. Die invloed wordt sterker wanneer een afbouwer vaste ketenpartner wordt. “Zo’n concept staat niet stil. Partijen blijven kijken: hoe kan het slimmer, schoner, mooier, duurzamer, CO₂-vriendelijker, sneller en efficiënter?”

Walbeek noemt de fabriek in Ursem als voorbeeld van een plek waar ketenpartners al jaren in een vast ritme samenwerken aan woningconcepten. Ook ziet hij virtual-factorymodellen waarin meerdere partijen wanden kunnen produceren. Als de ene partner vol zit, kan een andere ruimte maken. “Dat is een hele andere manier van samenwerken creëren.” Die vaste samenwerking biedt ook kansen voor personeel. “Misschien is het wel handiger als ik niet tien busjes door het hele land laat rijden, maar vier busjes naar een fabriek waar ik goede afspraken maak met de conceptbouwer.” Vaste teams, een vaste werkplek en betere arbeidsomstandigheden kunnen aantrekkelijk zijn. Tegelijk vraagt seriematige productie om een strakkere planning, kwaliteitsborging en procesdiscipline.

Geen eenheidsworst

Een veelgehoorde zorg is dat conceptueel bouwen tot eenheidsworst leidt. Walbeek begrijpt die discussie, maar wijst erop dat die vooral over de buitenkant gaat. “Op veel onderdelen is de binnenkant van woningen al lange tijd sterk gestandaardiseerd. Daar heeft eigenlijk nooit iemand over geklaagd.” In gevels, gevelpatronen en materialen blijft volgens hem veel variatie mogelijk. Gemeenten kunnen daar vooraf duidelijke kaders voor geven. “Je kunt aan de buitenkant van een woning niet zien of het een woningconcept is of een traditioneel gebouwde woning.” De winst zit volgens Walbeek in het proces: het sneller inkopen en realiseren van een product dat zich al heeft bewezen.

Kijk vooruit naar de markt en hoe jij daarin je rol pakt

Voor afbouwondernemers begint de verandering met een eenvoudige vraag: wat gebeurt er bij mijn opdrachtgevers? “Wie zijn mijn klanten? Welke beweging maken zij? En kan ik daarin nog toegevoegde waarde leveren?” Het antwoord kan verschillend uitpakken. Een bedrijf kan kiezen voor renovatie en onderhoud, voor fabrieksmatige productie of voor een specialisme dat conceptaanbieders sterker maakt. Walbeek adviseert ondernemers om innovatie breed te bekijken. “Wat lever ik? Waar voeg ik waarde toe? Kun je andere oplossingen creëren waar jij in gespecialiseerd bent?” Dat kan gaan over automatisering, nieuwe materialen, proceskennis of het anders opleiden van medewerkers.

De belangrijkste valkuil is afwachten. “Als directie moet je dit strategische vraagstuk behandelen, want het heeft impact op de toekomst van je bedrijf.” Conceptueel bouwen is volgens Walbeek geen ontwikkeling voor later. “We staan nog maar aan het begin. Er is heel veel ruimte om mee te bewegen. Maar je moet wel nadenken: wat is mijn plan voor 2027 of 2030?”